Unterlagen und Ablauf
Finanzierungswissen von Kreditgenie. Stand: 9. Oktober 2026. Die folgenden Erklärungen dienen der Orientierung; die konkrete Finanzierung hängt von deiner Situation und dem Vertrag ab.
Welche Unterlagen benötigt die Bank?
Direktantwort: Meist werden persönliche Finanzunterlagen und vollständige Objektunterlagen benötigt; Anforderungen unterscheiden sich je Bank. Typisch sind Ausweis, Selbstauskunft, Konto- oder Vermögensnachweise, bestehende Kreditunterlagen und Nachweise über Eigenkapital.
Zum Objekt gehören häufig Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baubeschreibung, Kaufvertrag oder Entwurf, Energieausweis und Nachweise zu Modernisierungen. Bei einer Wohnung können Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan hinzukommen.
Fehlende Unterlagen verzögern die Prüfung. Reiche Dokumente vollständig und lesbar ein und frage früh nach dem konkreten Checklistenformat der Bank.
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Welche Einkommensnachweise brauche ich?
Direktantwort: Angestellte reichen meist aktuelle Gehaltsabrechnungen und weitere Einkommensnachweise ein; Selbstständige benötigen häufig mehrere Jahre Unterlagen. Die Bank möchte Einkommen nachvollziehbar und dauerhaft bewerten. Angestellte benötigen oft Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag oder Nachweise zu Sonderzahlungen.
Bei Selbstständigen können Einkommensteuerbescheide, Jahresabschlüsse, Einnahmenüberschussrechnungen und aktuelle BWA verlangt werden. Zusätzlich können Nachweise zu Mieteinnahmen, Unterhalt, Renten oder Kapitalerträgen nötig sein. Ein schwankendes Einkommen sollte erklärt werden.
Verlasse dich nicht darauf, dass eine einzelne gute Zahlung genügt. Je vollständiger die Unterlagen, desto klarer kann die Bank Tragfähigkeit und Risiken einordnen.
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Wie bewertet die Bank eine Immobilie?
Direktantwort: Die Bank prüft Lage, Zustand, Größe, Nutzung, Vergleichswerte und nachhaltigen Wert aus ihrer Finanzierungsperspektive. Die Bank bewertet nicht nur den Kaufpreis. Sie betrachtet unter anderem Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Modernisierungen, Rechte und Belastungen.
Bei vermieteten Objekten können Erträge und Bewirtschaftungskosten einfließen. Ein hoher Kaufpreis ist daher nicht automatisch der Wert, den die Bank für die Beleihung ansetzt. Abweichungen können den Finanzierungsbedarf oder die erforderlichen Eigenmittel verändern.
Liefere aussagekräftige Unterlagen und kläre, ob eine Besichtigung oder ein Gutachten erforderlich ist. Die Bankbewertung ersetzt keine eigene technische Prüfung.
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Was ist der Beleihungswert?
Direktantwort: Der Beleihungswert ist der von der Bank vorsichtig ermittelte, langfristig tragfähige Wert einer Immobilie. Er soll abbilden, welcher Wert bei einer langfristigen Betrachtung als sicher angesehen wird. Der Beleihungswert kann deshalb vom Kaufpreis oder einem kurzfristigen Marktpreis abweichen.
Er wird aus Objektmerkmalen, Lage, Zustand und nachhaltiger Verwertung abgeleitet. Für die Finanzierung ist wichtig, dass sich der Beleihungsauslauf auf diesen bankseitigen Wert bezieht. Beispiel: Ein Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet nicht automatisch, dass 300.000 Euro als Beleihungswert gelten.
Frage nach der verwendeten Bezugsgröße und plane Abweichungen ein.
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Was ist der Beleihungsauslauf?
Direktantwort: Der Beleihungsauslauf setzt den Finanzierungsbetrag ins Verhältnis zum bankseitigen Beleihungswert, nicht einfach zum Kaufpreis. Die Kennzahl zeigt, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zur vorsichtig bewerteten Immobilie ausfällt.
Ein Darlehen von 240.000 Euro bei einem Beleihungswert von 300.000 Euro entspricht in diesem Modell 80 Prozent. Wird der Beleihungswert niedriger angesetzt, steigt der Auslauf trotz gleichem Kaufpreis. Das kann Konditionen und Eigenmittel beeinflussen.
Lass dir erklären, welche Darlehen und Grundschulden berücksichtigt werden. Eine Kaufpreisprozentzahl allein beschreibt den bankseitigen Beleihungsauslauf nicht zuverlässig.
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Wie erhalte ich eine Finanzierungsbestätigung?
Direktantwort: Nach Pr üfung deiner persönlichen Daten und eines vorläufigen Rahmens kann eine Bank oder ein Vermittler eine Bestätigung ausstellen. Eine Finanzierungsbestätigung kann Verkäufern zeigen, dass dein Vorhaben grundsätzlich geprüft wurde.
Inhalt und Verbindlichkeit unterscheiden sich stark. Manche Bestätigungen beziehen sich nur auf Einkommen und Budget, andere auf ein bestimmtes Objekt. Lies deshalb, ob Vorbehalte, Objektprüfung oder weitere Unterlagen genannt werden. Eine unverbindliche Bestätigung ist kein Darlehensvertrag und ersetzt keine finale Zusage.
Beantrage sie früh, aber unterschreibe keinen Kaufvertrag unter Zeitdruck, bevor die Finanzierung und Auszahlungsvoraussetzungen ausreichend geklärt sind.
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Was passiert zwischen Kreditzusage, Kaufvertrag und Auszahlung?
Direktantwort: Nach der Zusage folgen Vertragsabschluss, Grundschuldbestellung und die Erfüllung aller Auszahlungsvoraussetzungen. Der Kaufvertrag wird notariell geschlossen. Danach organisiert der Notar die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit und die Eintragung der Grundschuld.
Die Bank prüft, ob eigene Bedingungen erfüllt sind, etwa Nachweise, Rang, Versicherungen oder Eigenmitteleinsatz. Erst wenn die Fälligkeit mitgeteilt und die Voraussetzungen erfüllt sind, wird der Kaufpreis angewiesen. Die Reihenfolge kann im Einzelfall abweichen.
Halte Kontakt zu Notar, Bank und Verkäufer und reiche Nachweise rechtzeitig ein.
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Wie läuft die Auszahlung beim Immobilienkauf?
Direktantwort: Die Auszahlung erfolgt in der Regel erst nach notarieller Fälligkeit und erfüllten vertraglichen Auszahlungsvoraussetzungen. Der Notar teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Die Bank zahlt nicht allein deshalb aus, weil der Vertrag unterschrieben wurde.
Erforderlich können Grundschuldbestellung, Rangbestätigung, Eigenkapitalnachweis und weitere Dokumente sein. Prüfe im Darlehensvertrag, ob direkt an den Verkäufer, ein Notaranderkonto oder andere Empfänger gezahlt wird. Plane Zeit für die Prüfung ein und stimme den Termin mit allen Beteiligten ab.
Eine vorzeitige Zahlung ohne abgesicherte Fälligkeit kann erhebliche Risiken auslösen.
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Wann beginnt die Kreditrate?
Direktantwort: Rate und Tilgungsbeginn richten sich nach dem Darlehensvertrag und dürfen nicht pauschal angenommen werden. Manche Verträge sehen den Beginn der regelmäßigen Rate nach Auszahlung, nach einem festen Termin oder nach einer bestimmten Phase vor.
Bei Bauvorhaben können zunächst Zinsen auf abgerufene Beträge anfallen und die Tilgung später beginnen. Lies deshalb Tilgungsbeginn, Zahlungsplan und erste Fälligkeit im Vertrag. Frage nach, ob eine tilgungsfreie Zeit vereinbart ist und welche Kosten dann entstehen.
Verlass dich nicht auf eine allgemeine Vollauszahlungsregel. Maßgeblich ist die konkrete Vereinbarung.
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Was sind Bereitstellungszinsen?
Direktantwort: Bereitstellungszinsen können nach einer vertraglichen Freiphase auf noch nicht abgerufene Darlehensbeträge entstehen. Sie unterscheiden sich von den Zinsen auf bereits ausgezahlte Beträge. Bei einem Neubau wird das Darlehen oft schrittweise abgerufen, während der Kaufpreis oder die Baukosten später fällig werden.
Nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit kann die Bank für den noch nicht abgerufenen Teil eine Gebühr berechnen. Prüfe Dauer, Berechnung und mögliche Verlängerung im Vertrag. Ein späterer Abruf kann sinnvoll sein, darf aber nicht allein nach Bauchgefühl erfolgen.
Vergleiche Zahlungsplan und Baufortschritt regelmäßig.
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Was sind Bauzeitzinsen?
Direktantwort: Bauzeitzinsen sind Zinsen, die während der Bauphase auf bereits ausgezahlte Darlehensbeträge anfallen. Wenn die Bank einzelne Rechnungen nach Baufortschritt bezahlt, wächst der ausgezahlte Betrag nach und nach. Auf diesen Betrag werden Zinsen berechnet; für den noch nicht abgerufenen Teil können später Bereitstellungszinsen entstehen.
Je nach Vertrag beginnt die Tilgung sofort oder zu einem vereinbarten Zeitpunkt. Plane deshalb Zins- und Mietbelastung während der Bauphase gemeinsam. Der Begriff wird im Alltag unterschiedlich verwendet, daher zählt die konkrete Definition im Darlehensvertrag.
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Was passiert bei Verzögerungen?
Direktantwort: Verzögerungen können zusätzliche Miete, Bereitstellungszinsen, Bauzeitzinsen und organisatorischen Druck verursachen. Melde Verzögerungen früh an Bank, Bauträger, Notar und gegebenenfalls Versicherer. Prüfe, ob der Zahlungsplan angepasst werden kann und wie lange die bereitstellungszinsfreie Zeit reicht.
Halte eine Liquiditätsreserve für verlängerte Miete, Nachträge und unvorhergesehene Kosten zurück. Bei einem Neubau sollten Vertragsfristen, Abnahme und Nachträge dokumentiert werden. Warte nicht, bis eine Rate oder Rechnung fällig ist. Eine frühzeitige Abstimmung kann Kosten begrenzen, garantiert aber keine kostenlose Verlängerung.
Bankanforderungen und Abläufe unterscheiden sich. Eine vollständige Unterlagenmappe und frühzeitige Abstimmung reduzieren Verzögerungen, ersetzen aber keine Vertragsprüfung.
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Quellen und weiterführende Informationen
Sparkasse: Unterlagen zur Baufinanzierung