Haus- und Wohnungskauf
Finanzierungswissen von Kreditgenie. Stand: 9. Oktober 2026. Die folgenden Erklärungen dienen der Orientierung; die konkrete Finanzierung hängt von deiner Situation und dem Vertrag ab.
Welche Kaufnebenkosten entstehen?
Direktantwort: Typische Nebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten. Die Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu und sollten vor der Suche realistisch kalkuliert werden. Ihre Höhe hängt unter anderem vom Bundesland, Kaufpreis, Vertrag und Makler ab.
Notar und Grundbuch richten sich nach gesetzlichen Gebühren und dem Geschäftswert; Pauschalpreise sind deshalb nur grobe Orientierung. Plane außerdem Gutachten, Umzug, Renovierung, Finanzierungskosten und eine Reserve ein. Wer nur den Kaufpreis betrachtet, unterschätzt den Kapitalbedarf.
Lass dir die erwarteten Beträge getrennt aufstellen und kläre, welche Kosten aus Eigenmitteln bezahlt werden sollen.
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Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Direktantwort: Die Steuer hängt vom Bundesland ab; in Nordrhein-Westfalen beträgt der reguläre Satz 6,5 Prozent. Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich auf den steuerbaren Erwerb berechnet. Der genaue Betrag hängt vom Vertrag und möglichen gesetzlichen Ausnahmen ab. § 3 GrEStG nennt Befreiungen, unter anderem bestimmte Übertragungen in gerader Linie; daraus folgt nicht, dass sämtliche Angehörige steuerfrei kaufen können.
Prüfe die konkrete Konstellation vor dem Notartermin. Beispiel: Bei 250.000 Euro Kaufpreis wären 6,5 Prozent in NRW rechnerisch 16.250 Euro, sofern keine Besonderheit greift. Das ist eine Modellrechnung, keine Steuerberatung.
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Wie hoch sind Notarkosten?
Direktantwort: Notarkosten sind gesetzlich geregelt und hängen vom Geschäftswert sowie den Vorgängen ab; ein pauschaler Preis ist nicht seriös. Beim Kauf fallen notarielle Tätigkeiten für Vertrag, Vollzug und weitere Erklärungen an. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
Zusätzlich können Grundbuchkosten und Kosten für die Grundschuld entstehen. Als grobe Orientierung werden Notar und Grundbuch häufig zusammen mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises angesetzt, der konkrete Betrag kann abweichen. Der Notar erklärt den Vertrag, ersetzt aber keine unabhängige Finanzierungs- oder Steuerberatung.
Nutze die offizielle Kosteninformation und frage bei Sonderfällen nach.
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Wie hoch sind Grundbuchkosten?
Direktantwort: Grundbuchkosten sind gesetzliche Gebühren und richten sich unter anderem nach dem Geschäftswert und den Eintragungen. Für Eigentumsumschreibung, Grundschuld und weitere Vorgänge können Gebühren entstehen. Die Höhe hängt davon ab, welche Rechte eingetragen oder gelöscht werden müssen.
Deshalb ist eine Prozentangabe nur eine Orientierung und kein Pauschalpreis. Beziehe die Grundbuchkosten in die Liquiditätsplanung ein, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst. Bei einer Finanzierung kommt häufig die Eintragung der Grundschuld hinzu.
Der konkrete Kostenansatz ergibt sich aus dem Gebührenrecht und der jeweiligen Abwicklung. Lass dir die erwarteten Positionen transparent erklären.
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Wann fällt Maklerprovision an?
Direktantwort: Ob und wie viel Maklerprovision anfällt, hängt vom Vertrag und gesetzlichen Regeln ab. Bei Verbraucherkäufen von Wohnungen oder Einfamilienhäusern gelten besondere Vorgaben der §§ 656b bis 656d BGB, unter anderem zur Verteilung der Provision.
Nicht jeder Angehörigen- oder Gewerbekauf fällt in denselben Anwendungsbereich. Entscheidend sind Objekt, Käuferstatus, Auftrag und Vereinbarung. Prüfe die Provisionsklausel vor der Unterschrift und lass dir sagen, wann der Anspruch entsteht.
Eine mündliche Aussage im Exposé ersetzt keine Vertragsprüfung. Rechne die Provision als eigene Kostenposition und kläre, ob sie in deiner Finanzierung berücksichtigt werden soll.
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Was beachte ich bei einer Eigentumswohnung?
Direktantwort: Prüfe Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Teilungserklärung, Beschlüsse und mögliche Sonderumlagen. Bei einer Wohnung kaufst du nicht nur die Räume, sondern wirst Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Lies Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Beschlusssammlung.
Achte auf geplante Sanierungen, Höhe der Rücklage und bereits beschlossene Sonderumlagen. Das Hausgeld enthält nicht alle Kosten; manche Ausgaben bleiben beim Eigentümer. Kläre außerdem Stellplatz, Sondernutzungsrechte und geplante Veränderungen.
Beispiel: Eine günstige Wohnung kann durch eine anstehende Dachsanierung deutlich teurer werden. Die Unterlagen gehören deshalb genauso in die Prüfung wie der Kaufpreis.
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Was unterscheidet Neubau und Bestandsimmobilie?
Direktantwort: Neubau bedeutet häufig Zahlungsplan und Fertigstellungsrisiken; Bestand verlangt besonders genaue Zustands- und Sanierungsprüfung. Beim Neubau solltest du Baubeschreibung, Vertrag, Zahlungsplan, Fertigstellung, Abnahmen und einen Puffer prüfen.
Verzögerungen können zusätzliche Miete, Bereitstellungszinsen oder Zwischenfinanzierung auslösen. Beim Bestand sind Baujahr, Dach, Heizung, Leitungen, Energiezustand, Feuchtigkeit und Modernisierungsbedarf wichtig. Ein Gutachten kann Risiken sichtbar machen.
Der Kaufpreis allein beschreibt bei beiden Varianten nicht den Gesamtaufwand. Plane beim Neubau zusätzliche Ausstattung und beim Bestand mögliche Sanierungskosten ein. Finanzierung und technische Prüfung sollten zusammenpassen.
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Wie finanziere ich ein Mehrfamilienhaus?
Direktantwort: Bei einem Mehrfamilienhaus zählen Objektwert, Mieten, Bewirtschaftungskosten, Zustand und persönliche Tragfähigkeit gemeinsam. Neben deinem Einkommen betrachtet die Bank häufig Mietverträge, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Finanzierung und den nachhaltig erzielbaren Ertrag.
Mieteinnahmen sind nicht automatisch vollständig sicher oder anrechenbar. Prüfe Zinsänderung, Reparaturen, Mietausfall und rechtliche Verpflichtungen in mehreren Szenarien. Auch die Aufteilung in Einheiten und die technische Dokumentation sind wichtig.
Ein Objekt kann rechnerisch gut aussehen und trotzdem Liquidität binden. Erstelle daher eine konservative Wirtschaftlichkeitsrechnung und sichere einen Puffer für unerwartete Ausgaben.
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Was gilt für Kapitalanleger?
Direktantwort: Kapitalanleger sollten nicht nur Rendite, sondern auch Leerstand, Instandhaltung, Steuern, Verwaltung und Finanzierungssicherheit prüfen. Bei einer vermieteten Immobilie entstehen Einnahmen und Ausgaben über viele Jahre. Berücksichtige nicht umlagefähiges Hausgeld, Reparaturen, Verwaltung, Mietausfall, Modernisierung und mögliche steuerliche Änderungen.
Die Finanzierung darf nicht allein auf einer optimistischen Miete basieren. Prüfe, wie lange du eine Unterdeckung tragen könntest und wie sich ein höherer Anschlusszins auswirkt. Steuerliche Fragen gehören zu einer Steuerberatung. Eine Modellrechnung sollte konservative Mieten und einen realistischen Kostenpuffer enthalten.
Rendite ist keine Garantie für eine tragfähige Finanzierung.
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Was gilt beim Kauf von Eltern oder Familie?
Direktantwort: Familienkäufe brauchen klare Verträge, eine realistische Bewertung und die Prüfung von Steuer-, Schenkungs- und Finanzierungsfolgen. Ein Verkauf unter Wert kann rechtlich oder steuerlich anders behandelt werden als ein marktüblicher Kauf.
Kläre Eigentum, Wohnrechte, Nießbrauch, bestehende Grundschulden, Übergabe und Zahlungsplan. Die Bank benötigt nachvollziehbare Unterlagen und kann den Wert unabhängig prüfen. Auch familiäre Erwartungen sollten schriftlich geregelt werden. Bei Übertragungen innerhalb der Familie können Ausnahmen oder besondere Regeln gelten; sie sind nicht pauschal für alle Angehörigen gleich.
Hole vor der Beurkundung rechtliche und steuerliche Beratung ein.
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Welche Fehler sollte ich vermeiden?
Direktantwort: Vermeide eine Suche ohne belastbare Finanzierung, unterschätzte Nebenkosten und Entscheidungen ohne technische oder rechtliche Prüfung. Unterschreibe keine Reservierung oder Kaufzusage, bevor die Finanzierung und die wichtigsten Unterlagen geklärt sind.
Prüfe nicht nur die Rate, sondern auch Restschuld, Nebenkosten, Hausgeld, Sanierung und Rücklagen. Verlasse dich bei Bestand nicht allein auf Bilder und bei Neubau nicht nur auf Werbeaussagen. Lies Verträge, Protokolle und Baubeschreibung sorgfältig.
Ein Zeitdruck des Verkäufers ersetzt keine Prüfung. Vergleiche mehrere Szenarien und halte genug Liquidität zurück. So vermeidest du, dass ein scheinbar günstiger Kauf später dauerhaft zu knapp wird.
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Erst Immobilie suchen oder Finanzierung klären?
Direktantwort: Kläre den finanziellen Rahmen möglichst vor der konkreten Kaufentscheidung und vor dem Notartermin. Eine Finanzierungsprüfung zeigt dir, welche Kaufpreise und Nebenkosten tragbar sein könnten. Sie ersetzt aber keine verbindliche Darlehenszusage und prüft noch nicht jedes Objekt.
Mit einem realistischen Rahmen suchst du gezielter und vermeidest, dich in eine nicht tragbare Immobilie zu verlieben. Sobald ein Objekt feststeht, benötigt die Bank zusätzlich Objektunterlagen und bewertet die Immobilie. Unterschreibe den Kaufvertrag erst, wenn Auszahlungsvoraussetzungen und Finanzierung geklärt sind.
Der Ablauf sollte also beides verbinden: Budget zuerst, Objektprüfung danach.
Die konkreten Kaufnebenkosten hängen vom Bundesland, Vertrag und Objekt ab. Nutze die offiziellen Quellen am Seitenende und plane zusätzliche Reserve ein.
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Quellen und weiterführende Informationen
Bundesnotarkammer: Notarkosten